Los residentes del vecindario del sureste tienen que confrontar amenazas graves de desalojo de la comunidad que han sido parte por largo tiempo, como consecuencia a los costos altos en arriendos. Aqui, residentes, organizaciones de apoyo de la comunidad y lideres estan trabajando en conjunto para encontrar soluciones a la crisis de vivienda en Grand Rapids.
Hace ocho años, Patty Eilers, empacó sus cosas y se marchó en dirección a Wyoming, específicamente, 5 millas al sur, al vecindario de sureste de Grand Rapids. Como madre de familia soltera y única proveedora de la misma, Eilers buscaba más que una vivienda que pudiera pagar, un hogar con su patio trasero, para ella y su sobrino de 7 años, con quien vivía en esos días.
Pese a su buena capacidad crediticia y no tener historial de desalojo, Eilers, tenía que confrontar desafíos en la búsqueda de vivienda en este vecindario del sureste de la ciudad. Luego de varias y persistentes llamadas telefónicas, aplicaciones y entrevistas, Eilers fue aceptada como arrendataria en una casa de 3 habitaciones en la calle Oakdale SE a través del Grand Rapids Housing Commission (GRHC), una agencia que ha sido establecida para la administración de Sección 8 de la Vivienda, Oportunidades de Bonificaciones y otros programas de subsidios federales para los residentes.
“Ellos querían rentar a alguien que pudiese aumentar la calidad de vida del vecindario, y que estuviera comprometido en invertir ahí cuando se firmó el contrato de arrendamiento,” según expresa Eilers.
En esa fecha, Eilers, tenía un trabajo a tiempo completo y podía pagar la renta de $875. Sin embargo, hace dos años, ella perdió su trabajo y su renta fue ajustada a $460. Desde entonces, Eilers ha logrado cumplir con los pagos, y encontró un nuevo trabajo como Asistente médica en la ciudad de Grand Rapids. En no menos de un mes, a Eilers le informaron que el costo de la renta se incrementaría en $1025 mensuales, cantidad para ella imposible de pagar.
“Estoy preocupada en cómo le voy hacer con este incremento del 200% de mi renta," comenta Eilers.
Carlos Sánchez, Director Ejecutivo de Grand Rapids Housing Commision, no pudo comentar sobre el caso de Eilers, debido a las regulaciones HIPPA en referencia a la privacidad y confidencialidad. Pero Sánchez nos explicó que la Comisión de Vivienda de Grand Rapids, (GRHC, por sus siglas en inglés) ha recibido fondos de la “Housing and Urban Development” (HUD) para la compra de cierta cantidad de viviendas en la ciudad. La agencia administradora, busca el conectarse con personas de escasos recursos para ayudarles a conseguir ingresos y vivienda accesible. El precio de la renta de un individuo tiene que ser de acuerdo con el ingreso salarial de la misma.
“Una vez, que se ha verificado que los ingresos salariales del individuo han aumentado, entonces la renta puede subir el siguiente mes” dijo Sánchez.
Eilers, inicialmente había calificado para el Programa de arriendo con probabilidad de compra. Sin embargo, la GRHC le informó que por el momento el pago de su renta no iba a servir para el pago de la propiedad, ya que estas viviendas han sido puestas en ESPERA.
“Existen 21 viviendas que están puestas en ESPERA, y estamos trabajando en algunos programas, por esa razón, la venta de las casas no es probable en la presente fecha”, dijo Sánchez
Eilers, al igual que muchos otros residentes del condado de Kent, están enfrentando el incremento del arrendamiento, sin haber tenido un aumento considerable en sus salarios, lo cual les hace ahora difícil el pago de sus viviendas en los vecindarios que conocían como su hogar. De acuerdo al Informe del National Low Income Housing Coalition, una persona debe ganar al menos $20,98 dólares por hora, trabajando en un horario a tiempo completo para tener la capacidad de pagar un apartamento de 3 habitaciones, según la tasa promedio del mercado en el área de Grand Rapids. Una enorme diferencia del salario mínimo que se paga en Michigan actualmente que es $8.50 por hora. Para poder cubrir los costos de un departamento de una habitacion un indviduo debería ganar un poco más de $12 por hora.
Al Eliers asegurarse de tener un trabajo a tiempo completo, dejo de tener el beneficio de ser calificada como un residente de escasos recursos, pero su dificultad de pagar un arriendo de $1,025 mensual, era constante. Pues, según la tasa de mercado del condado de Kent para un apartamento de 3 habitaciones es de $1,091. Para aquellos que reciben el pago de un salario mínimo de ($8.50 la hora) un costo razonable de arrendamiento en los alrededores del centro de la ciudad seria $442, según al reporte de NLIHC. Un ciudadano de Grand Rapids, trabajando con el salario mínimo, debería trabajar 99 horas a la semana para tener la capacidad de pagar un departamento de 3 habitaciones, de acuerdo a ese informe. Adicionalmente, la tasa de mercado de arrendamiento mensual, para un apartamento de tres habitaciones es de $1,091.
“Hemos escuchado del aumento en la rentas y el desalojo de personas que se han convertido en temporales," explica Audrey McIntosh. Una de las facilitadores del grupo Development Without Displacement parte de Grand Rapids Homes for All (GRHA - Vivenda Para Todos en Grand Rapids). El grupo está trabajando para asegurar que la calidad y precio razonable vivienda sea igualitaria y accesible para todos los ciudadanos de Grand Rapids.
Este grupo ha sido formado a través de la asociación con el Departamento de Salud del Condado de Kent. Sin embargo, en el último año, se ha involucrado con organizaciones de la comunidad, que están trabajando para habilitar a sus residentes a lograr cambios en sus vidas. En la actualidad este grupo no tiene recursos, pero a través de asociaciones sin fines de lucro, incluyendo Healthy Homes Coalition, ha logrado ser notorio en el área.
Una de las maneras en que este grupo está promoviendo el cambio, es a través de las reducciones de los impuestos a nivel de la Comisión de la Ciudad. En la ciudad de Grand Rapids, los desarrolladores tienen oportunidades de recibir un máximo de 15 años de reducción de impuestos a través de Neighborhood Enterprise Zone Program, según se establece en el Public Act 147 del 1992.
Este programa permite lograr una reducción de impuestos hasta por 15 años a beneficio del desarrollador del Proyecto. Esto es así, si es que se incluye un plan de revitalizar, rehabilitar y crear nuevas instalaciones en pro del mejoramiento del vecindario, en el cual se desarrollen.
“Las opciones que ayuden al mejoramiento del vecindario puede incluir, construcción de una parada de buses, facilidades de parqueo, y cambios graduales para el mejoramiento ambiental,” dice McIntosch.
La Agencia “Vivienda para Todos” en Grand Rapids, quiere que para la utilización de este programa de ayuda e incremento de viviendas accesibles para las familias, la Comisión de la Ciudad solamente otorgue un máximo de 15 años de reducción en impuestos a los desarrolladores de proyectos, pero exclusivamente a los que están determinados en proveer la opción de viviendas accesibles en sus planes.
“El proveer el incentivo de 15 años de liberación de impuestos por crear viviendas accesibles nos permite un periodo de termino mayor para resolver este problema” comparte McIntosh
Además, concluyen, que aquellos desarrolladores que no incluyan la opción de viviendas accesibles en sus proyectos, no reciban una reducción completa de impuestos, aunque de todos modos pueden calificar para una reducción de impuestos, de hasta diez años, conforme a la propuesta de GRH Vivienda Para Todos.
En los Estados Unidos, cerca del 15% de los arrendatarios están pagando más de la mitad de sus ingresos en vivienda, lo cual es significativamente más alto que el 30% que expertos financistas recomiendan, como un número sostenible. Esto de conformidad a un estudio realizado por Enterprise Community Partners y el Harvad Joint Center en estudios de vivienda.
Esta situación se incrementa dramáticamente en Grand Rapids, donde cerca del 33% de los arrendatarios gastan al menos la mitad de sus ingresos en arriendo, de acuerdo a Make Room, que es una campaña nacional dirigida a ser la voz de los arrendatarios. Una familia en los alrededores del área de Grand Rapids, necesita al menos $31,040 para pagar una vivienda de dos dormitorios, de acuerdo al NLIHC.
Las medidas tomadas en otras ciudades para asegurar viviendas a los residentes de bajos ingresos, nos permiten ver que se puede evitar que una familia gaste más de la mitad de sus ingresos en vivienda. Estas medidas son básicamente los controles de renta. En la ciudad de Nueva York, los controles de arriendos, limitan a los propietarios a alzas del costo de arriendo según las tasas del mercado. Específicamente para arrendadores que han permanecido alquilando desde el primero de Julio de 1971. El control de rentas, permite a los residentes del vecindario, permanecer en sus viviendas sin la preocupación del alza en el costo por arrendamiento.
Además, los propietarios de las viviendas que están bajo control supervisado, que son las que mantienen un nivel estable, están autorizados solamente a aumentar la renta por un cierto porcentaje (el cual desde el 2016 hasta 2017 fue del 0% para contratos de un año y del 2% para contratos de dos años).
Sin embargo, en el estado de Michigan, el gobierno local, no permiten la aprobación o leyes que impongan un control de costos de arriendo en viviendas.
Sin embargo, en el estado de Michigan, el gobierno, no permite que se impongan controles de costos de arriendo en viviendas. Esta restricción se aplica a la ciudad de Grand Rapids, cuyo mercado de viviendas es el más estrecho del país, según explica Suzanne Schulz, directora del Departamento de Planeación de la Ciudad, que regula el mercado de Grand Rapids. La tasa de desocupación de arriendos varía entre el 5.1%, segun Dr. Paul Isely, Decano de Estudios Licenciados y Profesor de Economia en Grand Valley State University. El analysis de datos de Isely utilliza los numeros obtenidos del censo Estadounidense del año 2015.
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Dr. Paul Isely
“The low vacancy rate has been placing upward pressure on prices, particularly in a few areas near downtown Grand Rapids; however, as a whole MSA (Metropolitan Statistical Area) this increase has been mirroring the increases seen nationwide. Based on the large increase in multifamily permits in the Grand Rapids MSA it is projected that the vacancy rate will continue to trend toward the 7% number over the year as the growth in new rentals is exceeding the growth rates seen in jobs,” says Isely.
A pesar de esto, la ciudad de Grand Rapids está trabajando en cuatro estrategias para corregir esta falta de casas asequibles que son:
A- Gestión de programas de vivienda para población de bajos ingresos. B- Incentivos para desarrolladores, C- Cambio de zonas, de áreas de poco desarrollo, a zonas mejoradas, y D-Creación de fondos para mejorar la accesibilidad hacia ciertos vecindarios.
“Los programas de viviendas que ya están en marcha, son de fácil alcance y los podemos mejorar, debemos hacer crecer el programa para que alcance a un mayor número de personas” dice Schulz
Proveyendo un incentivo de disminución de impuestos para los desarrolladores de proyectos, que pueda establecer políticas que exijan a los constructores que cumplan con los requisitos, permitiría que los promotores inmobiliarios aumenten la cantidad de viviendas, si ellos se comprometen a construir viviendas accesibles.
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Suzanne Schulz“La población de minorías en Grand Rapids, está desproporcionadamente afectada por la falta de vivienda accesible. Las alternativas que han hecho que las personas afroamericanas sean afectadas responden a factores históricos de desigualdad," dice Schulz.
Con el aumento del número de universitarios en la ciudad de Grand Rapids, aumentan las oportunidades de los propietarios de arrendar sus propiedades. Comúnmente a grupos de cuatro universidades, que están dispuestos a pagar una renta mensual $1,200, lo opuesto en lo que corresponde a una familia de tres, que están sobreviviendo con un solo ingreso económico.
“Si usted es un propietario, y renta a cuatro personas, tendrá a cuatro inquilinos en vez de una familia que paga una renta. La cantidad de dinero que usted recibe es bastante más alta” dice Schulz.
La ciudad de Grand Rapids no permite que más de cuatro personas alquilen una casa, si no están relacionados como familia. Esta es una manera de prevenir el aumento de arriendo. Si lo común fuera el permitir que cuatro adultos que no tienen relación de consanguinidad, puedan vivir juntos, esto bajaría el costo para una persona sola. Organizaciones como Well House proveen habitaciones para rentar dentro de una casa de solteros, dando oportunidad a más personas a encontrar donde vivir.
De acuerdo a Schulz, lidiar con la falta de vivienda accesible en Grand Rapids, significa una mirada más cercana a los sistemas establecidos para la compra de vivienda, y los que manejan propiedades para arrendamiento en la ciudad.
“El Mercado de arrendamiento ha cambiado dramáticamente. Los dueños de propiedades y encargados del manejo de las mismas, son tan pocos que pueden caber en una sola mano. Son empresas y compañías”, dice Schulz.
Según Schulz, la llave para solucionar esta la falta de vivienda accesible, es la educación y la prevención. Hacer que los arrendatarios conozcan sus derechos y las vías para adquirir las viviendas.
La siguiente reunión para los residentes de Grand Rapids, será el día viernes, 17 de Marzo, en el local del Baxter Community Center (935 Baxter St. SE), desde las 5:30 pm a 7:00 p.m. Esta reunión será parte del conversatorio continuo para asegurar que los vecinos de Grand Rapids posean igualdad para el acceso a las viviendas. Aquellos que están interesados en involucrarse en este grupo, por favor contactar al teléfono: 616-929-0075
On The Ground GR
Son unas series enfocadas a informar sobre el rápido crecimiento comunitario. Estas series resaltarán y celebrarán a las comunidades ubicadas entre Southeast y Wealthy Street, Cottage Grove 131 y Madison Square.
En los siguientes meses, los reporteros de On The Ground GR, estarán tocando a su puerta para conocer a los vecinos y miembros de la comunidad. Nuestro deseo es profundizar más en temas que les interesan a los residentes de estas comunidades. Ya sea para celebrar la diversidad, así como fortalecer esta área. Estaremos en las calles escuchando todos sus comentarios, opiniones y aportaciones, y no sólo eso, queremos reconocer la unidad de la comunidad, el espíritu de positivismo y su vitalidad.
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On The Groud GR es auspiciada por W.K. Kellogg Foundation, una organización trabajando para garantizar la habitabilidad de todos los niños.
Fotografía por Dreams by Bella.